Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau – jetzt Vermieter werden!

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus hat der Staat § 7b EstG (Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau) eingeführt und so eine zeitlich befristete Sonderabschreibung für neu geschaffene Mietwohnungen geschaffen. Das Ziel ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Nutzen Sie diese Möglichkeit und lassen Sie sich bei Ihren Neubau-, Umbau- und Sanierungsmaßnahmen vom Staat unterstützen.

In den letzten Jahren ist die Wohnungsnot in vielen Gebieten, insbesondere in Ballungsgebieten, immer größer geworden. Das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen ist knapp und es ist keine Besserung der Situation abzusehen.

Der soziale Wohnungsbau ist aufgrund der seit Jahren günstigen Zinssituation und der Auflagen und Bürokratie für bauwillige Investoren wenig attraktiv und wird kaum nachgefragt. Gleichzeitig laufen Mietpreisbindungen durch Zeitablauf aus.

Hier muss dringend Abhilfe geschaffen werden. Notwendig ist ein Abbau von Bürokratie und die Entwicklung und Umsetzung von kreativen Ideen. Als erster Schritt wurde eine zeitlich befristete steuerliche Förderung von Neubauten und Umbauten im Bestand (z. B. Dachgeschossausbau oder Umwandlung von Büro- und Ladenflächen in Wohnraum) in Form der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau eingeführt. Das betrifft nicht nur Investoren und Eigentümer, die zusätzlichen Wohnraum in Ihren Häusern schaffen, sondern auch die Käufer von neuen bzw. umgebauten Objekten.

Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau - Was wird gefördert?

Folgende Vorhaben werden in der Regel begünstigt, so dass Sie von der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau profitieren können:

• Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern
• Umbau von bestehenden Gebäudeflächen, wenn dadurch erstmalig eine Wohnung entsteht z. B. auch der Umbau von Ladengeschäften oder Büroräumen
• Aufstockung oder Anbauten an bestehenden Gebäuden
• Dachgeschossausbauten, wenn dadurch erstmalig eine Wohnung entsteht

Es muss sich um eigenständige Wohnungen handeln, die die Führung eines selbstständigen Haushaltes ermöglichen (eigener Eingang, Küche, Bad, Toilette). Darüber hinaus ist eine Mindestwohnfläche von 23 m² notwendig. Bei Studentenwohnheimen gilt ein Wert von 20 m².

Diese steuerliche Abschreibungsmöglichkeit ist für alle Eigentümer/Käufer interessant, die Wohnraum neu schaffen bzw. neu geschaffenen Wohnraum erwerben. Insbesondere auch der Ausbau von Dachgeschossen, Anbau an bestehende Gebäude oder Umbau von Ladenlokalen und Gewerbeflächen erscheint hier besonders interessant.

Was sind die Voraussetzungen?

Betroffen von § 7b EstG (Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau) sind alle Baumaßnahmen, die nach dem 31.08.2018 begonnen wurden bzw. vor dem 01.01.2022 beginnen. Hier gilt das Datum der Bauanzeige oder der Baugenehmigung. Das Datum der Fertigstellung ist unwesentlich.

Voraussetzung ist die Anschaffung oder Herstellung von Wohnraum zu fremden Wohnzwecken, das heißt zur Vermietung.

Die Wohnungen müssen mindestens 10 Jahre vermietet werden.

Die förderfähige Höchstgrenze liegt bei max. 2.000 €/m² Wohnfläche. Darin nicht enthalten sind die Aufwendungen für das Grundstück und die Außenanlagen. Wohl aber die zur Wohnung gehörenden Nebenräume und gemeinschaftlich genutzten Flächen. Liegen diese Kosten unter 2.000 €, werden auch nur die tatsächlichen Kosten bei der Bewilligung berücksichtigt.

Beispiel:

Angenommen Sie bauen ein Mehrfamilienhaus mit 400 m² Wohnfläche. Hier liegt die Bemessungsgrenze bei 800.000 €.

Neben der normalen Abschreibung von 2 % p.a. der Baukosten, wird für die Bemessungsgrenze (in unserem Beispiel 800.000 €) für die Zeit von 4 Jahren eine Sonderabschreibung von 5 % p.a. gewährt.

Diese Abschreibung kann im Jahr der Fertigstellung in voller Höhe (auch wenn z. B. erst im September fertiggestellt wurde) und in den 3 Folgejahren geltend gemacht werden. Allerdings ist diese Abschreibungsmöglichkeit bis zum Jahr 2026 befristet. Antragsberechtigt sind alle Steuerpflichtigen nach dem Einkommenssteuer- oder Körperschaftssteuergesetz, die eine Wohneinheit vermieten und daraus steuerpflichtige Einkünfte erzielen.

Was ist ausgeschlossen?

Von der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau sind Maßnahmen, deren Baukosten (ohne Grundstückskosten) 3.000 €/m² Wohnfläche überschreiten, ausgeschlossen. Wenn diese Kosten überschritten werden, wird die Förderung vollständig ausgeschlossen. Damit soll die Förderung von "Luxuswohnungen" verhindert werden.

Besonderheiten bei größeren Maßnahmen

Bei größeren Maßnahmen ist zu beachten, dass der steuerliche Vorteil den Vorschriften der De-minimis-Beihilfen unterliegt. Die diesen Vorschriften unterliegenden Beihilfen dürfen 200.000 € innerhalb von 3 Jahren nicht überschreiten. Hier sollte rechtzeitig der Steuerberater zu Rate gezogen werden.

Weitere aktuelle steuerlichen Förderung von Neubauten und Neuschaffung von Wohnraum in bestehenden Gebäuden

Neben dem Steuervorteil aufgrund der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau, können Sie für energieeffizientes Bauen, KFW-Kredite zu attraktiven Konditionen und Tilgungszuschüsse beantragen.

Unter Berücksichtigung der Tilgungszuschüsse bekommen Sie unter Umständen Kredite zu Negativzinsen.

Voraussetzung für eine Kreditgewährung ist immer die Einbeziehung eines zugelassenen Energieexperten. Die hierfür entstehenden Kosten werden in einem festgelegten Umfang ebenfalls gefördert.

Kreditanträge sind über die Hausbank vor Beginn Ihres Vorhabens zu stellen.

Beim energieeffizienten Bauen können bis zu 120.000 € Kredit pro Wohnung beantragt werden.

Der Zinssatz liegt aktuell bei 0,75 % p.a. fest auf 10 Jahre, bei 10-jähriger Kreditlaufzeit, und bei 0,95 % p.a. 10 Jahre fest bei 30-jähriger Kreditlaufzeit. (Stand Februar 2021).

Je nach Energieeffiziensklasse bekommen Sie einen Tilgungszuschuss. Das bedeutet, dass der Zuschuss von der Kreditsumme abgezogen wird und nicht zurückgezahlt werden muss. Die Verrechnung des Zuschusses erfolgt nach Abschluss der Maßnahme, so dass ab diesem Zeitpunkt auch keine Zinskosten mehr dafür entstehen.

Beispiel:

Bei einem KFW - Energieeffizienshaus 55 beträgt der Zuschuss z. B. 15 % der Kreditsumme. Im Folgenden wird angenommen, dass 6 Wohnungen gebaut werden.

Kreditsumme: 6 x 120.000 € = 720.000 €

15 % Zuschuss: 720.000 € x 15 % = 108.000 €

Sonderabschreibung 5 % für 4 Jahre = 20 % von 800.000 € = 160.000 €

Steuervorteil durch Sonderabschreibung bei einem Steuersatz von 40 %: 160.000 € x 40 % = 64.000 € (die normale AFA von 2 % p.a. der Baukosten nicht berücksichtigt)

Der Vorteil durch den Tilgungszuschuss und die Sonderabschreibungen liegt hier bei 172.000 €. Hinzu kommt noch der vergünstigte Zins auf die Kreditsumme von 720.000 €. 

Beispiel:

Würden Sie z. B. das Dachgeschoß oder die Büro-/Ladenfläche in ihrem bestehenden Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus ausbauen und damit neuen Wohnraum schaffen, könnte die Berechnung so aussehen:

Schaffung von 2 Mietwohnungen mit jeweils 50 m² Wohnfläche = 100 m² Wohnfläche

Baukosten 1.500 €/m² x 100 m² = 150.000 € - Sonderabschreibung 5 % auf 4 Jahre = 20 % von 150.000 € = 30.000 €

Bei einem Steuersatz von 40%: 30.000 € x 40 % = 12.000 € zusätzliche Steuerersparnis.

Zusätzliche Fördermöglichkeiten bei energieeffizientem Ausbau über KFW Kredite oder BAFA Zuschüsse.

Wenn Sie die Schaffung von neuem Wohnraum planen oder neu geschaffenen Wohnraum kaufen möchten, sollten Sie die Sonderabschreibung nutzen. Auch über die Möglichkeiten der KFW Förderung, die wir hier nur ansatzweise und beispielhaft genannt haben, sollten Sie mit einem Fachmann sprechen.

Lassen Sie sich die Steuervorteile durch die Neuschaffung von zu vermietenden Wohnungen nicht entgehen und sichern Sie sich attraktive Konditionen und Zuschüsse für Dachgeschossausbau- oder Anbauten, Umwandlung von leerstehenden Büroflächen und Ladenlokalen in Wohnraum, Neubau von Wohnungen und/oder Kauf von neuen bzw. neu ausgebauten Wohnungen.

Wir beraten Sie gern. Melden Sie sich bei uns!