Neues Gesetz zur Maklerprovision

Am 05. Juni 2020 hat die Bundesregierung ein neues Gesetz zur Maklerprovision beschlossen, durch welches die Käufer von Immobilien zukünftig entlastet werden sollen. Die neuen Regelungen werden endgültig ab dem 23.12.2020 in Kraft treten. 

Neues Gesetz zur Maklerprovision - was ändert sich?

Das neue Gesetz zur Maklerprovision ändert die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer. Darüber hinaus gilt für Maklerverträge zukünftig die Textform. 

Neues Gesetz regelt die Verteilung der Maklercourtage

Zukünftig gilt, wer einen Immobilienmakler für den Verkauf von Wohnungen oder  Einfamilienhäusern beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen. Auch muss der Immobilienmakler nachweisen, dass der Verkäufer seinen Teil der Maklerprovision bereits bezahlt hat, bevor er den Teil des Käufers anfordern darf. Dies soll zu einer spürbaren Entlastung von Immobilienkäufern führen, da diese die Provision Stand heute oft allein tragen müssen. Ein vollständiges Bestellerprinzip, wie es bereits bei Vermietungen gilt, ist damit erst einmal vom Tisch.

"Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrages, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen." (§ 656c Absatz 1 BGB)

"Hat nur eine Partei des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt." (§ 656 d Absatz 1 BGB)

Gesetz zur Maklercourtage regelt die Textform

Neben der neuen Regelung zur Aufteilung der Maklerprovision hat die Bundesregierung beschlossen, dass in Zukunft ein Textformerfordernis für Maklerverträge gelten soll. Eine mündliche Absprache ist dann nicht mehr ausreichend, eine E-Mail reicht jedoch bereits.

"Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrages zum Gegenstand hat, bedarf der Textform." (§ 656a BGB) 

Neuregelung zur Maklergebühr gilt nur für Verbraucher

Gemäß § 656b BGB gelten die Neuregelungen der Maklerprovision nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Handelt der Käufer hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kommen die neuen gesetzlichen Regelungen nicht zur Anwendung und die Verteilung der Maklerkosten kann wie bisher frei vereinbart werden. Ob der Makler Unternehmer ist, ist unerheblich.

"Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist." (§ 656b BGB)

Gesetz zur Maklerprovision - Ziel und Auswirkungen

In erster Linie wird die Neuregelung in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen Auswirkungen zeigen, da es dort bislang üblich ist, dass der Käufer die Maklerprovision allein bezahlt. In den anderen Bundesländern wird auch heute schon oftmals die Provision geteilt.

Das Ziel der Politik ist es, durch die Änderungen die Kaufnebenkosten für junge Menschen und Familien zu senken und somit die Bildung von Wohneigentum, auch als Teil der Altersvorsorge, zu erleichtern. Die Maklerprovision bildet mit der Grunderwerbsteuer und den Notar und Gerichtskosten bei einem Immobilienkauf die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese werden zumeist nicht durch die Banken finanziert, sondern müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden, weshalb eine Entlastung bei einer dieser drei Größen den Kauf einer Immobilie erleichtern kann.

Kommentar der Nähr Immobilien GmbH:

Durch die Neuregelung der Maklerprovision will die Bundesregierung eine Entlastung der Käufer von Immobilien erreichen. Dies ist vor allem in stark umkämpften Märkten mit hohen Preisen und geringem Angebot wichtig, da hier gerade junge Käufer schnell an finanzielle Grenzen stoßen. Ähnliche Gedanken hatten bereits zu der Umstellung auf das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Immobilien geführt.

Gerade in den Gebieten mit hohen Mieten und Kaufpreisen, zum Beispiel in Großstädten wie Düsseldorf oder Köln, wird diese Maßnahme keine oder sogar gegenteilige Auswirkungen haben. Ähnliches ist bereits bei der Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietungen sichtbar geworden. Hier sollten die Mieter von der Maklerprovision entlastet werden. Letztendlich haben die Vermieter in den Regionen mit knappem Wohnungsangebot die Mieten jedoch einfach erhöht und so die Kosten auf Umwegen auf den Mieter umgelegt. Dasselbe Vorgehen ist auch für zukünftige Immobilienverkäufe zu erwarten. In beliebten Wohnregionen wird die Entlastung der Käufer bei der Maklerprovision zu höheren Preisen führen.

Wenn der Kaufpreis für eine Immobilie steigt, dann steigt auch die Grunderwerbssteuer, die in Nordrheinwestfalen immerhin stolze 6,5% des Kaufpreises beträgt. Sie ist damit häufig höher als die Maklerprovision, bringt aber anders als der Makler keine direkte Gegenleistung für den Käufer. Gewinner des neuen Gesetzes könnten also vor allem die Bundesländer sein.

Grundsätzlich stellt sich die Frage, ob es nicht sinnvoller gewesen wäre, die Maklerprovision bundesweit auf einen bestimmten Wert, z.B. auf maximal 4% der Kaufpreissumme zzgl. der Mehrwertsteuer zu begrenzen. Heutzutage werden teilweise Maklerprovisionen in Höhe von bis zu 8% aufgerufen. Dies geschieht vor allem in Gegenden mit knappem Wohnraum, wo Makler und Verkäufer Kaufpreise und Maklerprovisionen diktieren können.

Wenn die Regierung eine wirkliche Entlastung wünscht, würde es vor allen Dingen Sinn machen, die Grunderwerbsteuer zu deckeln. Auch hier wären 4% ein guter Wert. Diese Reduzierung würde zudem vollständig die Käufer entlasten und den Verkäufer nicht belasten.