Hauskauf und Wohnungskauf – Wieso ist die Eigenheimquote in Deutschland so niedrig?

In Deutschland leben verhältnismäßig viele Menschen zur Miete. In keinem anderen EU-Land leben weniger Menschen im Eigenheim. Wie kann es sein, dass in Deutschland die Eigenheimquote so niedrig ausfällt?

Wie viele Menschen leben im Eigenheim?

Laut dem Statistischen Bundesamt wohnten im Jahr 2020 ca. 33,5 Millionen Menschen in ihrem Eigenheim, wobei 28,88 Millionen Menschen im eigenen Haus und 4,62 Millionen Menschen in einer Eigentumswohnung wohnen. Demgegenüber stehen 41,74 Millionen Menschen, die zur Miete wohnen.

Die Quote der Menschen, die eigen genutztes Eigentum besitzen liegt demnach bei nur rund 42 % und ist in den letzten Jahren sogar leicht gefallen.

Wie unterscheidet sich die Eigenheimquote in Ost- und Westdeutschland?

Bei der Anzahl der Eigenheim-Besitzer gibt es auch heute noch deutliche Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland. So lag die Eigenheim-Quote in Ostdeutschland im Jahr 2018 bei nur 31,4 %, während sie im Westen mit rund 44,9 % deutlich höher war. Während die Quote bis ca. ins Jahr 2000 im Osten stärker stieg, ist sie seitdem wie auch im Westen konstant oder sogar rückläufig.

Wie sind die Quoten in anderen Ländern?

In Europa wohnen laut dem Statistischen Bundesamt nur in der Schweiz weniger Menschen in den eigenen vier Wänden als in Deutschland. In der EU sind wir damit das Schlusslicht.

In Osteuropa ist die Quote der Menschen, die sich den Hauskauf oder Wohnungskauf leisten im Schnitt deutlich höher als Westen Europas. So wohnen unter anderem in Rumänien, Ungarn, der Slowakei und Polen deutlich über 80 % im Eigenheim. Während sich die Werte zum Beispiel für Spanien, Portugal, Italien und Finnland im Bereich von über 70 % bewegen, liegen nur die Türkei, Österreich, Deutschland und die Schweiz unter 60 %.

Wieso fällt der Hauskauf oder Wohnungskauf in Deutschland so schwer?

Die Bundesbank hat in einer Studie vor allem drei Faktoren ausgemacht, die den Hauskauf oder Wohnungskauf hier zulande gegenüber anderen Ländern erschweren.

• Ein Hauptgrund sind die hohen Grunderwerbssteuern, die sich in Deutschland zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % unter anderem in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg bewegen. Zum Teil macht die Steuer damit mehr als 50 % der gesamten Kaufnebenkosten aus.
• In Deutschland besteht keine Möglichkeit die Zinsen für selbst genutztes Wohneigentum steuerlich abzusetzen. Dies verteuert effektiv die Finanzierungskosten des Eigenheims gegenüber einem Objekt zur Vermietung.
• Es bestehen in Deutschland einige Maßnahmen zum sozialen Wohnungsbau. Diese schaffen einen Mietanreiz, womit weniger Menschen ein Eigenheim kaufen.

Ist die niedrige Eigenheimquote ein Problem?

Es gibt verschiedene Studien, unter anderem von der Bundesbank, die einen Zusammenhang zwischen einer hohen Vermögensungleichheit und einer niedrigen Eigenheimquote herstellen. Wohneigentümer besitzen gegenüber Mietern im Schnitt rund sechsmal so viel Vermögen beim Eintritt in den Ruhestand.

Ein Hauptgrund könnte hier sein, dass der Hauskauf oder Wohnungskauf zu einem bewussteren Umgang mit dem zur Verfügung stehenden Geld zwingt und auch nach dem Abbezahlen häufig weiter für eine höhere Sparrate sorgt. Würde das Geld konstant und ohne zwischenzeitliche Verfügung zum Beispiel in Aktien angelegt werden, würde sich vermutlich ein ähnliches Vermögen aufbauen.

Politisch wäre eine höhere Eigenheimquote dementsprechend ein mögliches Mittel, um die soziale Ungleichheit einzudämmen und Altersarmut zu verhindern.

Welche Änderungen sind nötig, um den Hauskauf und Wohnungskauf besser zu fördern?

Um die Anzahl von Hauskäufern und Wohnungskäufern zu steigern hat die Politik seit einigen Jahren verschiedene Maßnahmen umgesetzt, die sich allerdings, wie die sogar gesunkene Eigenheimquote zeigt, als ungeeignet oder nicht ausreichend herausgestellt haben. Unter anderem wurden Wohnriester, Baukindergeld und eine Teilung der Maklercourtage implementiert. Wohnriester und Baukindergeld haben in weiten Teilen zu Mitnahmeeffekten geführt. Hauptsächlich Käufer, die auch ohne Förderung gekauft hätten, haben die Förderung genutzt. Das Baukindergeld und die Teilung der Maklercourtage könnten zudem dazu führen, dass die Verkäufer die Preise anheben, da sie selbst mehr bezahlen müssen oder wissen, dass die Käufer mehr Geld zur Verfügung haben.

In einem Research Brief vom Januar 2020 der Bundesbank würde das Angehen der drei oben genannten Hauptfaktoren Grunderwerbssteuer, steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen und Abbau des sozialen Wohnungsbaus deutlich bessere Ergebnisse erzielen. Hierbei wird vor allem die Wirkung einer Kombination dieser drei Maßnahmen betont.

Fazit

Durch eine relativ hohe Grunderwerbssteuer, die fehlende steuerliche Absetzbarkeit von Darlehenszinsen und den sozialen Wohnungsbau kann die niedrige Eigenheimquote zumindest in großen Teilen erklärt werden. Ein Ansetzen an diesen Punkten könnte demnach ein Weg sein, um die Eigenheimquote zu erhöhen und Vermögensungleichheiten abzubauen.

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